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Joies et périls de la revente rapide

Les propriétaires qui vendent après deux ou trois ans de possession ne sont pas rares. Environ 10 % des copropriétés achetées en 2014 et en 2015 ont été revendues avant le 31 décembre 2017, selon la firme JLR. Parmi ces propriétaires, quelque 40 % ont réalisé un profit, mais le quart sont sortis de l’aventure moins riches. Comment s’y prendre pour ne pas perdre des plumes ?

Un dossier de Samuel Larochelle

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Reventes payantes

Deux propriétaires racontent comment ils ont vendu leur condo à profit, même s’ils ne l’ont possédé que peu de temps.

Acheter et vendre stratégiquement

Habituée de vivre le processus de vente et de revente de maisons très souvent pendant sa jeunesse avec sa famille, Sarah de Montigny savait quoi faire pour dégager un profit en vendant son premier condo, même après seulement trois ans.

En septembre 2015, la Montréalaise percevait déjà son achat comme transitoire. « J’avais acheté ce condo selon mes capacités financières de l’époque. J’ai pris un terme hypothécaire de trois ans pour ne pas payer de pénalité, si je voulais vendre tôt. »

Quelques années plus tard, elle a choisi d’emménager avec son copain. « Mon condo était trop petit pour nous deux, et si on voulait des enfants, il nous fallait clairement autre chose. »

Qui dit court délai de possession dit possibilité de perte. La jeune femme a donc tenté d’économiser des sous à la source en négociant son premier achat avec aplomb, afin d’avoir une marge de manœuvre par la suite. « Le vendeur était très ouvert sur sa situation : il avait trouvé une maison et désirait faire une offre ferme, alors il voulait vraiment vendre le condo. Sachant ça, j’ai négocié fort. Par la suite, j’ai su qu’il m’a vendu au prix qu’il avait lui-même payé. » Elle a déboursé 187 000 $ pour un condo d’abord affiché à 200 000 $.

Trois ans plus tard, le condo situé près de la Promenade Masson, dans Rosemont, a été revendu à 215 000 $. « Le secteur est un micromarché très fort, alors la valeur du condo a augmenté en trois ans, souligne-t-elle. Quand j’ai affiché le condo, le téléphone ne dérougissait pas. J’ai profité d’une petite guerre d’enchères entre deux acheteurs. Et je n’avais pas peur de prendre mon temps. »

Autre atout non négligeable : sa capacité à améliorer le condo. « J’ai tout peinturé, acheté des meubles qui donnaient l’impression d’agrandir l’espace et ajouté de la déco à petit prix, sans faire de changement structurel. Le home staging a énormément contribué à la vente. »

L’étudiant devenu travailleur

Pendant ses études universitaires, Guillaume Ecteau a appris qu’il héritait d’une somme substantielle qui lui permettrait de mettre derrière lui ses années en résidence et en colocation. En juillet 2011, il est donc devenu propriétaire d’un condo dans Hochelaga. Trois ans plus tard, le désir de se rapprocher de son nouveau travail l’a poussé à le revendre.

En 2014, le jeune professionnel a fait 7000 $ de profit. Un montant qui le satisfait pleinement. « Ce n’est pas une épargne énorme, mais je voyais surtout le fait de devenir propriétaire comme une façon d’épargner sur la location d’appartement, en plus d’un investissement. »

Selon lui, la marge financière a été obtenue grâce à deux facteurs : le talent de négociateur de son agent immobilier et une habile valorisation résidentielle (home staging). « Je n’ai pas eu à racheter de meubles ni à engager de professionnels pour retaper la place, dit-il. J’ai simplement repeinturé un peu, changé la chambre de bord pour donner une impression de grandeur, acheté des rideaux, etc. »

En plus de couvrir les coûts de la valorisation résidentielle et les frais de notaire, le profit a été investi dans son deuxième achat, acquis au coût de 220 000 $.

Obligé de résilier son contrat hypothécaire deux ans avant la fin du terme, M. Ecteau aurait pu être pénalisé. Mais il s’en est tiré à bon compte. « Pour garder ma nouvelle hypothèque, la succursale de ma banque n’a pas exigé de pénalité et m’a aussi offert un bonus. »

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Mode d’emploi pour éviter les pertes

La revente d’une copropriété après un court délai de possession n’est pas un phénomène nouveau, mais les vendeurs ne savent pas tous comment s’en tirer positivement. La preuve : 27 % de ceux qui ont acheté en 2014 ou en 2015 et qui ont vendu au maximum trois ans plus tard ont été contraints de revendre à perte, selon la firme JLR.

Travaillant en immobilier depuis 31 ans, Marie-Josée Houde observe que plusieurs acheteurs ne savent pas où ils s’en vont. « Les jeunes n’ont aucun plan de carrière ou de vie, et ils n’ont aucune idée du temps qu’ils seront propriétaires, explique la courtière chez RE/MAX. Les autres, qui se projettent à moyen ou long terme, cherchent la propriété parfaite. On doit souvent leur dire qu’ils ne resteront probablement pas toute leur vie au même endroit et qu’ils devraient peut-être revoir leurs critères. »

Selon Dave Carter, courtier chez Royal LePage dans la région de Québec, les trois raisons principales de revente rapide sont les changements professionnels qui imposent un déménagement, l’agrandissement de la famille et les séparations amoureuses. Sans oublier les acheteurs qui voient leur première propriété comme un tremplin. « Ils achètent selon leurs moyens et quand leur situation financière s’améliore, ils souhaitent revendre à profit pour acheter quelque chose qui leur convient davantage. »

Malheureusement, leur plan ne fonctionne pas toujours.

« Quand le marché est bon, on peut effectivement vendre vite et faire un joli profit, mais plusieurs personnes se sont fait prendre au cours des dernières années. »

— Dave Carter, courtier chez Royal LePage

Économiste chez JLR, Joanie Fontaine abonde dans le même sens. « Quand on vend après un court délai de possession, il y a plus de risque de vendre à perte, mais c’est vraiment au cas par cas, selon la conjoncture économique, l’état du marché, le secteur et la propriété. À Montréal, plusieurs personnes ont vendu à prix plus élevé au cours des dernières années, car le marché allait mieux. À l’inverse, le marché est plus difficile à Québec, et on observe plusieurs ventes à perte. »

Comment faire des profits ?

Lorsqu’un vendeur la contacte pour vendre son condo, en espérant faire un profit malgré un court délai de possession, Marie-Josée Houde ne peut que répéter la base de son métier. « Si la personne a bien entretenu sa propriété et que le marché va bien, on peut réussir à faire un profit qui couvrira les différents frais d’acquisition (inspection, notaire, frais du courtier, droits de mutation, etc.) et arriver kif-kif. Sinon, elle risque de perdre de l’argent. »

Dave Carter souligne que les vieux condos sont particulièrement difficiles à revendre à profit après deux ou trois ans de possession. « Ils se retrouvent en compétition avec beaucoup de nouveaux condos vendus au même prix, alors les propriétaires perdent de l’argent. »

Il conseille à certains clients d’afficher leur copropriété à un prix particulièrement intéressant. « Quand on est agressif dès l’inscription et qu’on accepte d’avoir moins de jeu en négociation, on évite de passer à côté d’acheteurs qui n’auraient pas considéré la propriété parce qu’ils la trouvent trop chère d’emblée. »

Options de rechange

Lorsque le marché n’a pas soutenu la croissance afin de couvrir les frais d’acquisition et de vente, Mme Houde propose parfois une autre solution que la vente. « Même si on ne sait pas si le temps va influencer positivement le marché, je demande à certains clients s’ils peuvent attendre un peu avant de vendre. »

De son côté, Dave Carter n’hésite pas à proposer la location du condo, à défaut de vendre à perte. « À Québec, le marché de la location est excellent en périphérie et particulièrement au centre-ville. J’explique donc à certains clients que s’ils prévoient acheter une unifamiliale à moyen ou à long terme, ça peut être une bonne idée d’acheter un condo qu’ils loueront plus tard. »

Pénalités hypothécaires

Plusieurs acheteurs prennent un terme hypothécaire de longue durée, sans penser aux pénalités importantes qu’ils devront payer s’ils vendent avant la fin du contrat.

« Les gens doivent faire attention en magasinant leur prêt hypothécaire. Beaucoup de personnes ne s’intéressent qu’aux taux, sans réfléchir aux implications de la durée.

— Joanie Fontaine, économiste chez JLR

« Leur plan est de rester dans la même propriété très longtemps, mais quand ça ne se concrétise pas et que le terme n’est pas respecté, ils peuvent avoir à payer des sommes importantes », poursuit-elle.

Il existe deux types d’indemnité dans les circonstances. La première est présentée ouvertement par les institutions financières. Elle est associée au taux du contrat. « Quand on parle d’une hypothèque à taux fixe, l’institution financière exige le montant le plus élevé entre trois mois d’intérêt ou le résultat d’un calcul complexe de la différence de taux, explique Florence Hally, consultante en crédit. Pour les taux variables, l’indemnité est toujours de payer trois mois d’intérêt. »

L’autre forme d’indemnité est moins transparente, selon la spécialiste. « Si un client a profité d’une promotion comme une remise en argent à la signature et qu’il veut rompre son contrat avant la fin, certaines institutions vont récupérer la remise en totalité ou au prorata du nombre de mois restants, avertit Mme Hally. Et si l’institution a offert un rabais de taux, 0,5 % par exemple, elle le récupère parfois en convertissant le rabais en valeur monétaire. »

Toutes les institutions financières ont leurs façons de faire, et la situation de chaque client est différente. Mais il est possible d’éviter les indemnités dans certains cas. « Si on reprend une hypothèque au même endroit, à terme égal ou plus long, pour un montant égal ou plus élevé, l’institution peut annuler l’indemnité de taux en la faisant payer lorsqu’il y a rupture du contrat précédent avant l’échéance du terme et en redonnant l’argent à la signature d’un nouveau contrat. »

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