Immobilier commercial

Comment investir dans votre centre commercial

Vous rêvez d’investir dans l’immobilier commercial, une catégorie d’actifs qui a versé un rendement de 8,0 % à la Caisse de dépôt et placement du Québec (CDPQ) en 2017 ? C’est possible, même sans avoir les moyens d’acquérir la totalité d’une tour de bureaux ou d’un centre commercial.

Un marché ouvert

Un particulier peut investir dans des fonds négociés en Bourse (FNB) qui suivent les indices boursiers de l’immobilier commercial. « Depuis 18 mois, l’immobilier est devenu un secteur officiel des indices boursiers américains et canadiens », souligne Patrick Loranger, directeur principal, Solutions d’affaires, chez Banque Nationale Investissements. On peut même acheter directement de l’immobilier commercial en Bourse. L’investisseur peut ainsi acquérir des parts de fiducies immobilières, comme celle dans laquelle Loblaw a regroupé son immobilier. L’investisseur autonome peut donc investir en immobilier commercial avec le courtage à escompte. « Attention de bien comprendre dans quoi vous investissez », met toutefois en garde M. Loranger.

Objectif revenus

L’intérêt d’investir dans l’immobilier commercial réside dans les revenus versés par les fiducies immobilières. Les loyers commerciaux sont souvent renégociés chaque année en tenant compte de l’inflation. Pour l’investisseur, c’est une façon de protéger un revenu des effets de l’inflation. Ce type de revenus peut intéresser les retraités qui souhaitent des revenus liquides, indique Jean-René Ouellet, gestionnaire de portefeuille chez Valeurs Mobilières Desjardins. Par contre, la valeur de la part évolue peu, car tout le revenu généré est versé au détenteur. La croissance de la valeur de la part est donc plus lente que bien d’autres catégories d’actifs.

Un rendement à considérer

L’attrait de l’immobilier commercial réside dans son rendement. Les sociétés cotées versent en moyenne un dividende de 2 à 3 %, quand les fiducies immobilières rapportent de 5 à 6 % aux détenteurs de parts, illustre Patrick Loranger. Cela explique facilement pourquoi les investisseurs se tournent vers cette catégorie d’actifs. Toutefois, l’investisseur modeste ne doit pas s’attendre à obtenir les mêmes rendements que les grands acteurs. « Le petit investisseur ne gère pas la tour de bureaux, illustre Patrick Loranger. Le grand investisseur choisit et gère lui-même les propriétés : il se rémunère aussi pour ce travail. » Plus l’investissement est direct, plus le rendement envisageable est élevé.

Diversifier son risque

L’investisseur doit être conscient des risques liés à l’immobilier commercial. En cas de crise immobilière, une fiducie peut perdre une partie importante de sa valeur, ce qui se reflétera sur son prix en Bourse. Une moindre croissance économique peut aussi se répercuter indirectement sur l’investisseur. « Si les taux d’inoccupation s’élèvent, le revenu versé diminuera », explique Patrick Loranger, qui recommande de bien déterminer sa propre tolérance au risque lié à ce genre d’investissements.

Si l’investisseur est propriétaire de son logement, il est déjà exposé au risque du marché immobilier, pointe M. Ouellet. Il devrait considérer de manière approfondie ses investissements en immobilier commercial.

Le nouvel immobilier commercial

La croissance des ventes en ligne fait peser une menace sur certains actifs, comme les centres commerciaux. « Malgré tout, le bon actif bien placé devrait conserver sa valeur », croit Jean-René Ouellet.

Et d’autres actifs sont prometteurs, notamment les centres logistiques et de distribution nécessaires à la vente en ligne. « Des centres comme ceux qu’utilise Amazon sont des actifs avec des durées de vie très longues, nécessitant peu de capitaux pour la maintenance », détaille-t-il. Ce type d’investissements permet ainsi de miser à la fois sur l’immobilier commercial et sur le développement des ventes en ligne.

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