Immobilier

Le Fonds FTQ veut construire des écoles 

Le Fonds immobilier de solidarité FTQ annoncera plus tard cette année ses premiers investissements dans la construction d’infrastructures collectives comme des écoles, des bibliothèques ou des arénas. Le Fonds analyse actuellement 17 projets et dispose de 400 millions à cette fin, une somme suffisante pour financer la construction d’équipements d’une valeur de 2 à 2,5 milliards d’ici 5 ans.

« J’ai l’obligation d’arriver à une ou deux annonces en 2018, dit Normand Bélanger, son PDG, lors d’une rencontre avec La Presse. Je me mets moi-même la pression d’arriver à des annonces. »

La décision d’investir dans ce type d’actif qualifié de stratégique a été prise en 2016 par le Fonds FTQ. Les annonces ont dû attendre les changements législatifs et réglementaires visant à la mise en œuvre du nouveau partenariat proposé.

Ce sera bientôt chose faite. La loi du Fonds FTQ a d’abord été modifiée pour permettre ce genre d’investissement. Puis, la loi 122 a donné le pouvoir aux villes de signer des baux de plus de cinq ans avec un tiers, sans avoir à obtenir l’autorisation de Québec.

Du côté des commissions scolaires, les règles budgétaires 2018-2019 qui seront adoptées sous peu vont leur permettre de louer des locaux pour y installer une école. Jusqu’à présent, la commission scolaire devait être propriétaire. Dans l’île de Montréal, les commissions scolaires éprouvent des difficultés à ajouter de nouvelles classes en raison du coût élevé des terrains.

Une tentative en ce sens a été faite sur le site de l’ancien Hôpital de Montréal pour enfants, un projet dans lequel le Fonds immobilier FTQ est partenaire. Une offre a été présentée à l’été 2017, mais la Commission scolaire de Montréal a été incapable de répondre favorablement avant la date limite, décembre 2017.

Co-investisseur

Dans ce genre de dossier, le Fonds immobilier agit comme co-investisseur en parts égales avec un promoteur privé. Ensemble, ils construisent l’équipement collectif, dont la majeure partie est financée par emprunt hypothécaire. La commission scolaire, dans le cas d’une école, ou la Ville, dans le cas d’une bibliothèque, d’un aréna ou d’une usine d’épuration des eaux, signe un bail à long terme. Le pouvoir public s’engage ainsi à verser à un tiers un loyer sur une très longue période, par exemple 35 ans, peu importe ses besoins futurs.

Ce nouveau mode d’occupation des écoles a l’avantage de limiter l’endettement de la province. Le risque de dépassement de coûts est pris en charge par le Fonds et son partenaire et non par le ministère de l’Éducation.

Le même raisonnement s’applique pour les municipalités dans le cas d’une patinoire, par exemple.

L’entretien

Autre avantage, l’entretien de l’enveloppe des bâtiments devient la responsabilité du Fonds et de son partenaire.

« Les commissions scolaires ont des sous pour construire les écoles, mais elles ont moins de sous pour les entretenir, souligne M. Bélanger. Après 25 et 30 ans, on se ramasse avec un parc immobilier en déficit d’entretien. Moi, je suis propriétaire tout le temps de l’école. Je ne la rétrocède jamais. Le jour où la commission scolaire décide de s’en aller, après 35 ans, je dois l’avoir entretenue pour être en mesure de convaincre un nouveau locataire. Moi, je m’occupe du contenant, la commission scolaire s’occupe du contenu. »

Le Fonds immobilier investit dans trois portefeuilles, en comptant l’enveloppe consacrée aux investissements stratégiques. Son portefeuille traditionnel, d’environ 800 millions, est composé de participations dans des copropriétés, des logements locatifs, des bâtiments commerciaux et industriels. Il dispose aussi d’un portefeuille communautaire de 71,3 millions, investis dans le logement social et communautaire.

en bref

Fonds immobilier de solidarité FTQ

Mission

Créer de l’emploi par le truchement de l’investissement immobilier

Projets

47 projets en construction ou de développement d’une valeur de 3,1 milliards de dollars et 14 millions de pieds carrés de terrains

Portefeuille

53 immeubles sous gestion d’une valeur de 800 millions*

Horizon de placement

De 5 à 7 ans

Investissements annuels

Environ 170 millions 

*Au 31 décembre 2017

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