s’investir plutôt qu’investir

Quand tous coopèrent, c’est formidable. Mais quand ça dérape… Exposition des bonheurs et écueils de la vie en coopérative d’habitation.

Quarante années (heureuses) en coop

Tout d’abord, un bel exemple.

Depuis 40 ans, Jacques Chartrand et Lise Lamarre habitent le même logement, dans la même coopérative d’habitation familiale, au cœur du quartier Hochelaga-Maisonneuve. Ils y ont élevé leurs trois enfants. Ils y ont pris leur retraite. Et ils comptent y vivre le plus longtemps possible. « Tant que je serai autonome », exprime Lise. « Je vais partir les pieds devant », ajoute Jacques.

Ils ont 75 ans et 74 ans.

Coopérative d’habitation ? On a la vision d’un complexe regroupant plusieurs dizaines d’appartements.

La leur compte trois triplex situés à quelques rues de distance – neuf logements au total.

Jacques et Lise, tout sourire, nous accueillent dans la lumineuse petite salle à manger qui jouxte la cuisine, à l’arrière de leur logement, au deuxième étage de l’édifice de pierres grises. Ils ont demandé à Maurice Carle, ami et membre d’aussi longue date de la coopérative, de se joindre à eux pour conjuguer leurs efforts de mémoire.

À l’origine, l’appartement de Jacques et Lise comptait six pièces, dont deux doubles. Il a été reconfiguré après le départ des enfants.

« Avant, c’était notre chambre, ici », relate Jacques, rigolard, en parcourant des yeux la petite salle à manger. « Quand on est arrivés, la sécheuse était dans notre chambre et la laveuse était dans la cuisine. Pour se rendre au frigo, il fallait que tout le monde se lève ! »

S’investir

À la fin des années 70, la petite famille vivait avec un seul salaire et peinait à trouver un logement – abordable ou non. « La minute qu’on leur disait qu’on avait trois enfants… », évoque Lise.

Un prêtre ouvrier œuvrant dans Hochelaga-Maisonneuve cherchait alors à lancer une coopérative d’habitation. « On a donné notre nom », dit-elle.

Le projet consistait à acquérir des édifices peu coûteux qui avaient besoin de rénovations, avec le soutien financier de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Après des mois d’organisation, à raison de deux ou trois réunions par semaine, le couple a emménagé dans son logement en décembre 1978.

Les premières années ont exigé une participation assidue.

« Au début, on a pris des cours de comptabilité, des cours de secrétariat. On ne connaissait rien là-dedans ! »

— Jacques Chartrand

Le loyer

— « Quand on dit le loyer qu’on paie par rapport aux voisins, ils ne le croient pas », lance Maurice Carle.

— « Je vais te le dire : ici, on paie 455 $ », intervient Jacques.

Le coût de l’entretien et des réparations est assuré par la coopérative.

« Toutes les armoires ont été changées dans les trois maisons, et c’est la coop qui a absorbé », illustre Lise.

Mais si un résidant veut apporter des modifications au logement ou faire des rénovations de son cru, il en assumera lui-même les frais.

De nouveaux emprunts hypothécaires ont été contractés, en prévision des réparations importantes. « Juste cette année, on a fait faire les trois couvertures, plus deux escaliers et un mur, constate Jacques. On a peut-être dépensé 100 000 $ depuis deux ans. On a les fonds. On est bien nantis. »

Les loyers procurent pour chaque immeuble des revenus d’environ 16 000 $ par an, « et on a besoin d’à peu près 8000 $ pour rouler », ajoute-t-il.

Investissement ou non ?

Jacques et Lise sont tous les deux nés dans le quartier et y ont vécu l’essentiel de leur vie. Grâce à leur loyer peu élevé, ils ont longtemps détenu une roulotte installée sur un terrain de camping dans Lanaudière, où les enfants passaient l’été.

« Les gens ont de la difficulté aussi à comprendre qu’on n’a pas investi de sous, souligne Lise. Il n’y a pas d’investissement au départ. »

« Ben oui, il y a un investissement au départ, il faut qu’ils le sachent », la corrige Maurice Carle, en étouffant un rire. « On a investi 50 $ chacun pour les parts sociales ! »

Où loge le cœur

Quand les immeubles ont été acquis, les locataires qui occupaient déjà les logements n’ont pas été forcés d’adhérer à la coopérative. Une vieille dame a conservé son logement jusqu’à sa mort, il y a trois ans, sans jamais devenir membre. Elle payait en compensation un loyer légèrement plus élevé.

« Il y a bien des gens qui auraient renvoyé la dame pour faire entrer un membre, mais ça allait contre nos principes, explique Lise. Le but, c’est d’aider. Alors, elle est restée là jusqu’à ce qu’elle décède. Maintenant, c’est une mère monoparentale qui habite là, et elle est bien heureuse. »

Lorsque deux autres logements se sont récemment libérés, le comité de sélection a aussi favorisé de jeunes familles monoparentales.

« Elles sont beaucoup moins dans la misère. Ça les aide beaucoup. Les loyers sont tellement chers ! »

Des gens de cœur… Qui peuvent vieillir sereinement.

« Aujourd’hui, c’est agréable, on mène une belle vie, on peut se permettre des choses, commente Lise. On sait aussi que la maison ne sera pas vendue. Parce qu’aujourd’hui, c’est un problème ! »

De nombreux triplex sont transformés en condos, dont les occupants sont expulsés.

« On a cette tranquillité d’esprit là, appuie Jacques. On sait qu’on ne sera jamais expropriés. »

Avantages, écueils et points sensibles

LES AVANTAGES

On s’en doutait.

« Le premier avantage est économique », reconnaît d’emblée Elimane Sy, coordonnateur du soutien à la gestion à la Fédération des coopératives d’habitation intermunicipale du Montréal métropolitain (FECHIMM). « Le loyer est intéressant, parce que dans la plupart des coopératives, le gouvernement finance à hauteur de près de 70 % de l’hypothèque. »

Les 30 % restants sont assumés par les locataires, par l’intermédiaire de leur loyer.

Le partage des activités de gestion et les corvées d’entretien occasionnelles font également baisser les coûts. Dans de nombreuses coopératives, un programme de soutien au loyer pour les personnes à très faible revenu, tel Accès-Logis, vient procurer une réduction supplémentaire à certains locataires. « Pour des logements dans de nouvelles coopératives, ce que j’ai vu de plus bas, c’est 250 $ pour un quatre et demie dans un immeuble neuf avec ascenseur », dit Gilles Nadon, directeur général adjoint de la FECHIMM.

Ceux qui ne profitent pas du soutien au loyer vont payer un « loyer économique », selon l’expression d’Elimane Sy. « Et un loyer économique pour un quatre et demie, c’est 680 $, voire 700 $ dans certains cas, électricité non comprise. »

EN RETOUR : LE DON DE SON TEMPS

En contrepartie, la notion même de coopérative implique une participation des membres. Ils doivent assister aux assemblées, si possible s’engager dans le conseil d’administration ou un des comités, suivre les formations appropriées et, enfin, contribuer aux corvées communes, pudiquement nommées « activités d’entretien ». Tous ne disposent pas du temps – ou de la bonne volonté – nécessaire.

D’où frictions…

« La première question qu’une personne doit se poser avant de mettre ses pieds dans une coopérative : est-ce que j’ai le temps ? », énonce Elimane Sy.

Les coopératives demandent couramment de trois à six heures par mois de participation. « Ce n’est pas énorme, mais il y en a qui, malheureusement, n’ont pas ce temps », relève Gilles Nadon.

Or, « ça prend juste 10, 15 ou 20 % des membres pour brasser la cabane », ajoute-t-il. « Ce sont des chocs de valeurs, des chocs de visions, des incompréhensions sur la façon de faire les choses. »

Participation aux activités de la coopérative

9,1 heures en moyenne par mois

53 % y consacrent 5 heures ou moins

Source : Enquête sur le profil socioéconomique des résidents de coopératives d’habitation – 2017, CQCH

RARETÉ ET COMPÉTENCES

Les coopératives ont la réputation d’être des forteresses difficiles à investir.

« Tout dépend, nuance Gilles Nadon. C’est en fonction de l’emplacement des coopératives. Il y en a qui sont stratégiquement très bien placées, où il y a beaucoup de demandes. Celles-là sont difficiles d’accès. »

Ceux qui cherchent des logements subventionnés, dont le nombre est généralement plafonné à 50 % des unités d’une coopérative, risquent plus souvent de se cogner le nez au pont-levis.

Un faible revenu n’est pas le meilleur argument, et certainement pas le seul, pour convaincre le comité d’admission d’accepter leur candidature. « Si le loyer est moins cher, c’est parce qu’il y a une implication », fait valoir Richard Audet, chef des communications à la FECHIMM.

Il assimile la demande d’adhésion à une entrevue d’emploi.

« On ne cherche pas un emploi en disant : allô, je cherche un emploi ! On dit : je suis une personne dynamique, j’ai des compétences, j’ai des aptitudes que je veux mettre à profit. »

LE TEST : Y VIT-ON LONGTEMPS ?

Si l’on juge de l’intérêt à la durée de l’occupation, les coopératives présentent un attrait certain. La durée moyenne est de neuf ans – une moyenne que fait baisser l’apparition de nouveaux logements. Près du quart (24 %) des résidants habitent leur logement depuis au moins 15 ans. Une récente enquête montre que 75 % des membres sont satisfaits de leur coopérative. « C’est très élevé, dans un contexte où tout le monde chiale », défend Gilles Nadon.

Les types d’immeubles

75 % d’immeubles à plusieurs logements avec entrée commune

19 % d’immeubles de type plex

4,7 % de maisons unifamiliales

1,4 % d’autres types

DÉFAUT D’ENTRETIEN

« Le parc immobilier a vieilli, les réparations n’ont pas toujours été faites comme elles l’auraient dû », constate Gilles Nadon.

Selon une enquête récente, 55 % des résidants estiment que leur logement nécessite des réparations plus ou moins importantes. « On les évalue à 400 millions actuellement chez nos membres », indique-t-il.

La coopérative doit pourtant constituer une réserve pour payer les inévitables travaux d’entretien et de réparation.

Mais pour éviter des hausses de loyer trop prononcées, les réparations, souvent de fortune, sont réduites au minimum. Le conseil d’administration, renouvelé en partie chaque année, perd le fil des travaux, faute de continuité.

« Au bout de 10 ans, une coopérative de 100 logements doit remplacer tous les chauffe-eau, illustre Elimane Sy. Mais 100 chauffe-eau, c’est 100 000 $. Si je ne l’ai pas prévu, je ne peux pas l’inventer. »

Un parc vieillissant

Les travaux requis, selon les résidants

45,3 %

Entretien normal 

34,2 %

Réparations mineures 

20,5 %

Réparations majeures 

Source : Enquête sur le profil socioéconomique des résidents de coopératives d’habitation – 2017, CQCH

FIN DE CONVENTION

Les coopératives d’habitation sont fondées sur des conventions d’exploitation signées avec la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ou la Société d’habitation du Québec (SHQ), de même durée que l’hypothèque de l’immeuble.

Premières apparues, la majorité des conventions soutenues par des programmes fédéraux arrivent à échéance.

En 2020, plus de la moitié du parc, soit quelque 15 800 logements coopératifs, se trouveront sans convention.

« S’il n’y a pas une bonne équipe de gestion qui est derrière, c’est là le danger, déclare Elimane Sy. La gestion doit être beaucoup plus rigoureuse. »

La fin des conventions met également un terme aux programmes de soutien au loyer qui y sont associés.

Avec son Initiative fédérale de logement communautaire, lancée le 1er avril 2018, le gouvernement fédéral prolonge, pour une période de deux ans, le financement des projets communautaires dont les conventions d’exploitation arrivent à échéance. Une deuxième phase, prévue en 2020, doit instaurer un nouveau programme de soutien au loyer.

31 %

des ménages coopératifs touchent une subvention pour leur loyer

Source : Enquête sur le profil socioéconomique des résidents de coopératives d’habitation – 2017, CQCH

ÉCHECS

Avec la fin d’une convention, « le défi est de savoir si les travaux ont été faits tout au long des 35 années, soulève Gilles Nadon. En général, non. »

Si le coût des réparations excède la valeur de l’immeuble et que la coopérative ne peut obtenir un nouveau prêt, la belle histoire prend fin.

Sur son territoire grand-métropolitain, la FECCHIM a repéré 26 coopératives totalisant 585 logements « dont les chances de survie sont pratiquement nulles ».

« Des immeubles sont dans un tel état que le refinancement est impossible sans injection d’argent, observe Gilles Nadon. Il n’y a pas une institution financière qui va prêter, et ce sont des immeubles qui sont dangereux pour les occupants. »

Un édifice d’une valeur nette de 1,2 million peut avoir besoin de travaux de 3 millions, donne-t-il en exemple. « Et ça, ce n’est que pour faire l’essentiel. »

ACHETER SON LOGEMENT ?

Une fois la convention échue et l’hypothèque initiale acquittée, le locataire pourrait-il acheter son logement ? « Non », assène fermement Gilles Nadon.

« Il est prévu dans les statuts que ce bien, s’il ne trouve plus d’objet, doit être remis à un organisme de semblable nature, à moins qu’il n’en soit disposé autrement par le créancier, s’il y en a encore un. »

Mais d’autres formules, hybrides celles-là, sont en développement.

Le Fonds coop accès proprio (FCAP), créé à l’instigation de la Confédération québécoise des coopératives d’habitation (CQCH), soutient des projets de coopératives où les résidants acquièrent un droit d’usufruit de leur logement. Lorsqu’ils le quittent, ils cèdent l’appartement à la coopérative et empochent une part de la plus-value acquise.

Deux projets de ce type sont en cours.

Du conflit au cauchemar

Une mésentente entre le C.A. et les membres a complètement paralysé une coop montréalaise au cours des derniers mois.

Encouragés par des amis, Martin Dubé et sa conjointe ont quitté Laval pour embrasser la vie coopérative à Montréal en juillet 2018.

Ils se sont donc installés dans un appartement de la coop Tiohtiake, dans le quartier Griffintown à Montréal.

En langue mohawk, tiohtiake signifie « le lieu où les nations et les rivières s’unissent et se divisent ». Le couple ne croyait toutefois pas assister à une division aussi éloquente dans cet immeuble de 81 logements.

Le mois dernier, le conseil d’administration (C.A.) a démissionné en bloc, après des mois de guerre ouverte avec certains membres – échanges d’insultes personnelles et de lettres d’avocats en prime. Des administrateurs affirment qu’ils évitaient les ascenseurs et les aires communes pour ne pas se faire invectiver. Lors d’une assemblée générale, des personnes en sont même venues aux coups.

« Tout a pris une drôle de tournure », constate Martin. C’est peu dire.

Après que sa conjointe et lui eurent emménagé, deux éléments ont rapidement provoqué la discorde avec le conseil d’administration.

D’une part, le couple possède deux chiens, alors que le règlement de l’immeuble n’en permet qu’un : M. Dubé signale, formulaire de candidature à l’appui, qu’il n’a jamais caché d’information, mais le C.A. rétorque que de signer un bail l’oblige à se conformer au règlement.

D’autre part, dans le même formulaire, il était spécifié que la fille de 19 ans de madame résiderait avec eux. Or, selon le C.A., elle n’a jamais habité à temps plein à Tiohtiake, si bien que le couple aurait dû se faire attribuer un logement plus petit.

La tension a donc monté et le C.A. a suspendu pour trois mois le membership du couple – en réalité, seule la conjointe de Martin est membre. Cette suspension la privait d’un rabais mensuel sur son loyer et de son droit de vote en assemblée générale.

Pour dénouer le conflit, les deux parties ont convenu d’aller en médiation… avant de s’accuser mutuellement d’avoir fait dérailler le processus.

À la mi-février, le C.A. a convenu d’une exclusion à vie de la coop. En vertu du règlement interne, cela n’implique toutefois pas une obligation de déménager à la fin du bail en cours, une clause en vigueur dans d’autres coops.

Le couple a néanmoins refusé d’honorer la hausse de loyer conséquente à l’exclusion. Les avis de retard se sont donc accumulés.

« Le C.A. n’est pas propriétaire du building, ce n’est pas non plus un organe coercitif qui peut taper sur la tête du monde », dénonce Martin Dubé.

Pas d’instance d’appel

Le couple n’est pas le seul à avoir reçu un avis de suspension ou d’exclusion de la coop Tiohtiake au cours des derniers mois.

Chez les personnes suspendues ou exclues, on dénonce une stratégie destinée à museler une poignée de « dissidents » qui ont défié la gestion du C.A. Dans l’autre camp, on invoque notamment des contraventions au règlement de régie interne, mais à plus forte raison le manque ou l’absence de participation aux tâches partagées. Autant de motifs valables pour une suspension ou une exclusion au sens de la Loi sur les coopératives.

Toutefois, il n’existe pas d’instance d’appel pour les membres qui voudraient contester une décision à leur égard. Pas plus qu’il n’existe de « tribunal » des coopératives. Et comme le C.A. n’est pas propriétaire des lieux, sa relation avec les membres ne tombe pas sous l’égide de la Régie du logement.

S’il désire faire casser un verdict de son C.A., un membre doit donc s’adresser à la Cour supérieure. Et si la Cour accepte d’entendre la cause, elle ne rendra pas une décision sur le fond du conflit : elle jugera plutôt si le processus de suspension ou d’exclusion a été fait de manière juste et impartiale.

« Des membres qui gagnent leur cause, il n’y en a pas beaucoup, vu les critères qui limitent l’intervention de la Cour supérieure », convient Me Marc-André Émard, avocat de l’aide juridique.

Prendre le bâton du pèlerin peut facilement atteindre les 10 000 $ pour le plaignant.

« Ça pose un problème d’accès à la justice. Si une personne n’est pas admissible à l’aide juridique, elle se retrouve avec le choix d’entreprendre un recours très coûteux, ou bien d’abandonner et de déménager. »

— Me Julien Delangie, avocat spécialisé en droit du logement

Grosse coop, gros problèmes

À la source du conflit entre le C.A. et les membres de la coop Tiohtiake figure la participation déficiente à la vie coopérative.

C’est précisément pour stimuler cette participation que la vice-présidente du C.A. démissionnaire a été nommée administratrice le printemps dernier.

« La moitié de la coop fait les tâches de l’autre moitié », selon cette dame, dont nous ne pouvons dévoiler l’identité puisque son emploi impose la confidentialité sur son lieu de résidence.

Pour éviter que d’autres situations connaissent une telle escalade, « il faut arrêter de faire des coops aussi grosses », implore-t-elle.

À 81 logements, Tiohtiake n’est en effet pas banale, quoique la tendance pointe vers la multiplication de coopératives aussi imposantes, voire plus.

Gilles Nadon, directeur général adjoint de la Fédération des coopératives d’habitation intermunicipale du Montréal métropolitain, reconnaît que la complexité de gestion d’une coop d’habitation est proportionnelle à sa taille.

À ses yeux, l’embauche d’un gestionnaire permanent devient tôt ou tard incontournable.

« Le vivre-ensemble est tout un défi, ne serait-ce qu’au sein d’une même famille, dit-il. Alors imaginez 80 personnes d’horizons différents… Ça peut marcher, mais ça n’arrivera pas tout seul. »

Une coop d’avenir

La coopérative du Bois Ellen, à Laval, qui mêle aînés et familles, est présentée comme un modèle d’avenir par la Fédération des coopératives d’habitation intermunicipale du Montréal métropolitain (FECHIMM).

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