Appartements à louer

« Les propriétaires vivent des moments particulièrement faciles »

Le printemps s’en vient, et avec lui la période de pointe dans le renouvellement des baux résidentiels. Avec une demande locative au sommet, la saison s’annonce chaude à souhait. Les hausses de loyer seront importantes, s’attendent les experts.

Le phénomène ne se limitera pas à la région montréalaise : Gatineau, Sherbrooke, Drummondville, la Gaspésie et l’Abitibi sont tous des marchés serrés avec une rareté de logements disponibles.

Diane Dagenais sourit à pleines dents ces jours-ci. Propriétaire d’un parc de 140 portes, principalement dans l’est de Montréal, en compagnie de son mari et de sa fille, Mme Dagenais trouve preneur avec plus de facilité que les années précédentes pour ses rares unités à louer.

« Les gens magasinent plus tôt, constate la propriétaire membre de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ). Habituellement, on louait nos logements à compter de la relâche scolaire ; cette année, on les a annoncés à la fin janvier et, tout de suite, les visites ont décollé. Ça va bien. Après seulement une ou deux visites, le logement est habituellement loué », se réjouit-elle.

Mme Dagenais n’est pas la seule avec le sourire accroché au visage.

« Les propriétaires vivent des moments particulièrement faciles aujourd’hui », convient Martin Messier, président de l’Association des propriétaires du Québec (APQ).

« Je parlais à un propriétaire dans Rosemont qui disait avoir une dizaine de candidats en attente. Dans plusieurs des cas, les propriétaires ont l’embarras du choix. »

— Martin Messier

Pour ce vétéran de la scène locative, trois facteurs contribuent à la force de la demande de logements locatifs. La population vieillissante renoue avec la simplicité de la vie de locataire ; l’économie roule à plein régime, ce qui favorise la création des ménages, tout comme le bilan migratoire positif.

D’ailleurs, un tableau concocté par La Presse avec l’aide des économistes de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) et de Desjardins soutient les affirmations de l’APQ.

Chez les jeunes adultes, le prix élevé des maisons, la remontée du loyer de l’argent depuis 2017 et les exigences réglementaires accrues auxquelles sont assujettis les prêteurs hypothécaires les incitent à rester sur la touche. « L’abordabilité s’est détériorée au Québec, et à Montréal en particulier. Si l’achat d’une première propriété est moins abordable, les jeunes “accédants” se détournent vers le locatif », dit Hélène Bégin, économiste chez Desjardins.

Le recensement de 2016 montrait déjà une certaine perte d’appétit chez les jeunes pour la propriété. « Le taux de locataires parmi les jeunes de 18 à 35 ans a recommencé à augmenter », indique Lukas Jasmin-Tucci, économiste à la SCHL.

Encore plus de construction

Le marché locatif actuel ressemble à ce que Montréal a connu au début des années 2000 quand sévissait une pénurie de logements, à une exception près. Il se construit actuellement des appartements comme jamais en 30 ans.

Pourquoi s’en est-il construit un nombre record l’an dernier ? « C’est une question de rentabilité relative », explique Mme Bégin. Dans la décennie 2000, les promoteurs faisaient leur argent avec les condos. Le vieillissement des baby-boomers, qui ont habituellement les moyens de payer de bons loyers, crée une demande pour du locatif de gamme supérieure.

Si Mme Bégin ne voit pas de surconstruction sur son écran radar pour l’instant, l’Association des propriétaires reste méfiante. « Il serait souhaitable que la société mette les efforts à rénover le parc existant qui a besoin d’amour plutôt que d’encourager l’ajout de logements dans le marché », fait remarquer Martin Messier.

Étant donné le resserrement du marché locatif, doit-on s’attendre à des hausses de loyer salées ? La hausse moyenne enregistrée l’an dernier était la plus forte depuis 2011. Les propos du président de l’APQ ne laissent guère de doute. « Le marché est capable de supporter une hausse des loyers, soutient M. Messier. Les locataires sont prêts à payer pour de la qualité. »

M. Jasmin-Tucci, de la SCHL, est plus nuancé. « Je crois qu’il y a une hésitation de la part des propriétaires qui prend acte de l’offre de logements qui s’ajoutent au marché. Ils ne vont pas faire croître leurs loyers dans des proportions trop fortes. »

Immobilier

Les locataires ont intérêt à « coller » dans leur appart

Quand les propriétaires sont heureux, les locataires font la moue. Jeudi dernier, le journal 24 heures faisait sa une avec la crise imminente du logement à Montréal avec le témoignage d’Andréanne St-Louis, qui a composé une chanson dans l’espoir de trouver un logement à son goût et pas cher. La vidéo est diffusée sur l’internet.

« Dans les différents organismes, il y a plus de locataires qui ont des difficultés à trouver un logement, ce qu’on n’a pas eu depuis la pénurie de logements au début des années 2000 », dit Maxime Roy-Allard, porte-parole du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ), qui représente 52 de ces groupes.

Il craint que les proprios ne profitent du contexte pour appuyer trop fort sur le crayon au renouvellement du bail. « On reçoit plusieurs appels de locataires qui ont des hausses assez salées, malgré le fait que des propriétaires ont reçu des baisses de taxes scolaires l’an passé », souligne-t-il.

Sa recommandation aux locataires ? Rester dans le logement, mais refuser la hausse de loyer si elle leur paraît exagérée. À titre indicatif, la Régie du logement a estimé en janvier à 0,5 % la hausse moyenne du loyer de base en 2019 pour un logement dont le chauffage est à la charge du locataire. Chaque logement est unique, toutefois, et s’apprécie en fonction de la variation des dépenses du propriétaire. Le coût des travaux a aussi son incidence.

Par exemple, dans le cas d’un appartement non chauffé de 800 $ par mois dont l’immeuble a subi une hausse de taxes de 5 % en 2018 et dans lequel il aurait été effectué des travaux de 5000 $, la hausse de loyer permise par la Régie atteindra 2,6 %, ou 21 $.

— André Dubuc, La Presse

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