Vie de proprio

Cinq moyens d’augmenter ses revenus locatifs

Que l’on possède un condo, un petit plex ou de nombreux logements, la vie de propriétaire immobilier est pleine d’occasions et de préoccupations.

Plus les revenus d’une propriété sont élevés, plus sa valeur augmente et meilleure est sa rentabilité. Quelques bonnes idées pour accélérer cette croissance.

Quand on est propriétaire de logements en location, il y a plusieurs bonnes raisons de vouloir faire croître ses revenus. Quelques centaines de dollars supplémentaires par mois peuvent faire la différence entre un immeuble déficitaire et un immeuble qui « se paie tout seul ». Des revenus plus élevés feront augmenter la valeur de la propriété, ce qui sera avantageux à la revente ou lors d’un refinancement qui servira à faire une autre acquisition.

Les augmentations de loyer annuelles imposées aux locataires en place servent essentiellement à suivre l’augmentation des frais fixes comme les assurances et les taxes municipales. Pour améliorer véritablement la rentabilité, il faut trouver d’autres moyens.

Proposer du rangement

Il existe une véritable demande pour les espaces de rangement, observe Jean-Luc Dion, investisseur immobilier et formateur chez Immofacile.ca. « On peut offrir du rangement dans un sous-sol inutilisé, ou à l’extérieur, dans un cabanon », suggère-t-il.

Des casiers au sous-sol peuvent être proposés aux locataires, moyennant des frais mensuels de 40 $ ou 50 $. Très pratique pour ranger des valises, des boîtes et des équipements de sport.

Sur un bout de terrain inutilisé, pourquoi ne pas installer un cabanon ? Il pourra être offert à un locataire qui veut remiser une moto, ou à un entrepreneur qui cherche de l’espace pour ses outils et matériaux. Un grand cabanon fabriqué en usine, livré et assemblé peut coûter 4000 $. Loué à 125 $ par mois, il sera payé en trois ans !

Offrir des services

En plus du rangement, d’autres services peuvent être offerts, comme l’internet, l’accès à une buanderie, un stationnement supplémentaire ou même le ménage du logement toutes les deux semaines.

Ces services peuvent être inclus dans le loyer ou payés comme supplément. Dans un grand immeuble, par exemple, le propriétaire peut souscrire à un service internet commercial et diffuser le réseau WiFi dans chaque logement. Le locataire qui aurait à payer 40 $ ou plus par mois pour son propre abonnement paie 25 $ à son propriétaire, qui réalise un certain profit sur ce service.

Selon l’emplacement du logement et le type de clientèle, on peut aller jusqu’à inclure dans le loyer un service de ménage à domicile. Cela se voit de plus en plus dans des condominiums de construction récente loués à une clientèle de travailleurs à revenus élevés.

Logement non chauffé

Certains immeubles et leurs logements sont chauffés aux frais du propriétaire, par une chaudière centrale et des radiateurs. Une conversion vers des chauffages électriques dont la consommation d’énergie sera payée par le locataire peut s’avérer un bon moyen de réduire les coûts et d’augmenter la rentabilité.

Les plinthes électriques et le filage sont très abordables à l’achat. Cependant, leur installation adéquate, par un électricien qualifié, peut facilement atteindre ou dépasser les 2000 $ par logement. Le filage doit passer à l’intérieur des murs, du plafond ou du plancher. Tout filage apparent représente un risque d’électrisation.

« Des fenêtres ouvertes l’hiver dans des logements chauffés par le propriétaire, j’en ai vu, dit Jean-Luc Dion. Quand c’est le locataire qui paie, il fait plus attention et la consommation totale d’énergie diminue. »

Créer des logements

Ajouter un logement au sous-sol et diviser un grand logement en deux sont d’excellents moyens d’augmenter les revenus et la valeur d’un immeuble, affirme Jean-Luc Dion. « Prenez un grand cinq et demie qui se loue 1000 $ par mois. Divisez-le en deux trois et demie qui rapporteront chacun 700 $ », illustre-t-il.

Avant de vous lancer dans les travaux, vous devrez consulter le service d’urbanisme de la municipalité et obtenir les permis requis. Pour créer un logement au sous-sol, vous devrez aménager une entrée indépendante et peut-être aussi agrandir la fenestration.

La division d’un logement en deux se fera par l’ajout et le déplacement de cloisons. Pour cela, la municipalité exigera des plans signés par un ingénieur, un architecte ou un technologue. Faites bien vos calculs, car la liste des frais sera longue : permis, honoraires d’experts, factures d’électricien, de plombier et des autres travailleurs, matériaux, nettoyage.

Rénover et cibler une nouvelle clientèle

Le marché locatif est bien plus segmenté qu’on le croit. La majorité des locataires veut payer le moins cher possible, mais nombreux sont ceux qui sont prêts à payer plus cher pour vivre dans un beau logement.

Vous pourriez rénover judicieusement un logement, augmenter le loyer en conséquence et le proposer, par exemple, à un jeune couple de professionnels qui prévoit acheter un condo dans quelques années, un travailleur qualifié qui vient d’accepter un poste dans votre région, ou un couple à la retraite qui a vendu sa maison.

Cette clientèle voudra des planchers sans signes d’usure, une salle de bains propre et facile à nettoyer et une cuisine au goût du jour. Elle s’attend aussi à ne pas entendre les conversations des voisins. Choisissez les rénovations qui rajeuniront efficacement le logement, comme le remplacement d’un plancher de céramique, du meuble-lavabo de la salle de bains, du comptoir de la cuisine ou des poignées d’armoires.

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